Poznaj zmiany w normie PN-ISO 9836:2015-12 (i nowelizacje)

Historia normy PN-ISO 9836 i jej obowiązywanie

Norma PN-ISO 9836 to jeden z tych dokumentów, które dla przeciętnego inwestora brzmią jak nudny zapis w przypisie, a dla geodety i architekta potrafią oznaczać tygodnie dodatkowej pracy i godzinne dyskusje w urzędach. Jej historia sięga lat 90., kiedy Polska dostosowywała przepisy do standardów europejskich i wycofywała dawne normy z lat 70., w tym PN-B-02365 czy PN-B-02360:1970. Kluczowym momentem było wprowadzenie PN-ISO 9836:1997, które przez wiele lat funkcjonowało jako główna podstawa do obliczania powierzchni użytkowej i zabudowy. Ta wersja nie była idealna, ale była przynajmniej powszechnie znana i akceptowana.

W 2015 roku pojawiła się kolejna edycja – PN-ISO 9836:2015-12. Co ciekawe, choć opublikowana została w grudniu 2015 roku, to dopiero Rozporządzenie Ministra Rozwoju z września 2020 roku nadało jej obowiązujący charakter w procesach projektowych i budowlanych. To właśnie wtedy wielu architektów i geodetów zostało zaskoczonych koniecznością stosowania nowej metodologii liczenia powierzchni, bo dotychczas spokojnie bazowali na wydaniu z 1997 roku. Od tego momentu każdy projekt budowlany musiał już bazować na normie 2015-12.

Ale tu nie koniec historii. W lipcu 2022 roku Polski Komitet Normalizacyjny wprowadził nowelizację – PN-ISO 9836:2022-07. Wydawać by się mogło, że będzie czas na przygotowanie branży, szkolenia, wdrożenie jednolitych standardów. Nic z tych rzeczy. Zgodnie z zasadą, że stosuje się zawsze najnowsze wydanie przetłumaczone na język polski, od razu stała się obowiązująca. Geodeci, architekci i deweloperzy musieli natychmiast przestawić swoje kalkulacje, a część trwających projektów znalazła się w trudnym położeniu – jak rozliczać powierzchnie, gdy normy zmieniają się w trakcie inwestycji?

Ta historia pokazuje, że w polskiej geodezji i architekturze normy żyją własnym życiem – potrafią pojawić się z zaskoczenia i wymagać od całej branży błyskawicznej adaptacji. Z perspektywy praktyka nie jest to komfortowe – wielu specjalistów mówi wprost, że takie zmiany powinny mieć przynajmniej kilkunastomiesięczny okres przejściowy. Niestety, rzeczywistość jest inna i wymaga ciągłego śledzenia Dzienników Ustaw oraz publikacji PKN.

Zmiany względem wcześniejszych norm (1997, PN-70/B-02365)

Porównując normę PN-ISO 9836:2015-12 do wcześniejszych wersji, nietrudno zauważyć kilka kluczowych różnic, które mają ogromne znaczenie dla praktyki zawodowej. Przede wszystkim zmieniło się podejście do tego, na jakiej wysokości mierzymy powierzchnię użytkową. W starszej normie z 1997 roku oraz w PN-70/B-02365 stosowano punkt odniesienia na wysokości 1 metra nad poziomem podłogi. Nowelizacja z 2015 roku wprowadziła zasadę, że pomiaru dokonuje się na poziomie posadzki. Dla osób spoza branży to drobna różnica, ale dla obliczeń powierzchni – szczególnie przy dachach skośnych i skosach w mieszkaniach – oznacza to często zupełnie inne wartości.

Kolejna zmiana dotyczy kubatury budynku. Dawniej liczyło się jedną wartość brutto, obejmującą całość konstrukcji. Norma z 2015 roku rozróżniła kilka rodzajów kubatur, uwzględniając m.in. przestrzenie użytkowe, techniczne czy nieużytkowe. Z jednej strony to krok w stronę precyzji, z drugiej – dodatkowe komplikacje i ryzyko błędów. Wiele osób z branży twierdzi, że takie rozwiązanie bardziej przydałoby się w analizach naukowych niż w codziennej praktyce geodezyjnej czy projektowej.

Nowelizacja uściśliła też zasady dla powierzchni poddaszy i dachów skośnych. Wprowadzono trzy progi wysokości: powyżej 2,20 m liczy się pełna powierzchnia, między 1,40 a 2,20 m tylko połowa, a poniżej 1,40 m powierzchnię całkowicie się pomija. Na papierze wygląda to klarownie, ale w praktyce oznacza konieczność dodatkowych pomiarów i często nieporozumienia między inwestorami a projektantami. Wielu klientów nie rozumie, dlaczego ich mieszkanie „traci” kilka metrów tylko dlatego, że skos dachu kończy się niżej niż w sąsiednim budynku.

Nie bez znaczenia są też zmiany dotyczące powierzchni balkonów, loggii czy tarasów. Zostały one wyraźnie oddzielone od powierzchni użytkowej, co z jednej strony daje większą przejrzystość, z drugiej – komplikuje rozliczenia przy sprzedaży mieszkań. Deweloperzy często eksponują metraż tarasów, a klienci są zaskoczeni, że nie wlicza się on do powierzchni użytkowej zgodnej z normą.

W praktyce te zmiany doprowadziły do sytuacji, w której dwie osoby liczące powierzchnię tego samego budynku według różnych norm mogą uzyskać różne wyniki. To z kolei stało się źródłem niejednego sporu prawnego i podstawą do reklamacji w stosunku do deweloperów.

Powody chaosu i kontrowersji w geodezji

Gdyby zapytać geodetów i architektów, jak oceniają częstotliwość zmian w normach, większość odpowiedziałaby krótko: „to jest absurd”. I trudno im się dziwić. W ciągu niespełna 25 lat mieliśmy trzy duże zmiany – 1997, 2015 i 2022 – z których każda wprowadzała inne reguły gry. Projekty rozpoczęte w jednym okresie kończą się często w innym, co wymusza stosowanie różnych standardów jednocześnie. To powoduje chaos, a nierzadko także frustrację inwestorów, którzy dostają inne wartości powierzchni w zależności od tego, kto i kiedy je obliczał.

Kolejny problem to brak spójności między normami a polskim prawem budowlanym i ewidencją gruntów i budynków (EGIB). Definicje powierzchni zabudowy czy użytkowej w normach nie zawsze pokrywają się z tym, co przewiduje ustawa lub rozporządzenie. Efekt? Interpretacje indywidualne. Jeden urząd uzna pomiar wykonany w dany sposób, drugi go zakwestionuje. To sytuacja, w której niepewność prawna przekłada się na realne koszty i czas.

Nie brakuje też głosów, że nowe normy zostały wprowadzone zbyt szybko, bez odpowiednich konsultacji i szkoleń. W branży mówi się o „papierowym idealizmie”, który w starciu z praktyką okazuje się trudny do zastosowania. Wielu specjalistów wskazuje, że zamiast ułatwiać życie, normy często je komplikują, a do tego wymagają zakupu drogich publikacji Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, które nie są dostępne bezpłatnie.

Kontrowersje wzbudza także kwestia interpretacji niektórych definicji – na przykład, jak traktować powierzchnie pomocnicze czy ściany działowe. Brak jednoznacznych zapisów powoduje, że ostatecznie decyzję podejmuje inspektor nadzoru albo geodeta, co otwiera pole do niejednolitych rozstrzygnięć.

Podsumowując – chaos wynika nie tylko z częstych zmian, ale także z braku spójności i precyzji. A to w branży, która opiera się na milimetrach i centymetrach, jest po prostu nie do zaakceptowania.

Skutki praktyczne dla branży — geodetów i deweloperów

Zmiany w normach nie są tylko teorią – mają bardzo konkretne konsekwencje w codziennej pracy. Po pierwsze, projekty rozpoczęte w jednym reżimie normatywnym często muszą być kończone w innym. Przykładowo: inwestycja rozpoczęta w 2019 roku mogła być liczona według normy z 1997 roku, ale już w trakcie procedury zatwierdzania w 2021 trzeba było stosować wersję z 2015 roku, a w 2023 – uzupełnić dokumentację na podstawie nowelizację 2022. To prowadzi do sytuacji, w której jeden budynek ma trzy różne zestawy danych powierzchniowych.

Deweloperzy i inwestorzy nie kryją rozczarowania. Klienci kupujący mieszkania oczekują jednoznacznej informacji o powierzchni, a dostają metry kwadratowe, które zależą od tego, kto je liczył i według jakiej normy. To otwiera drogę do reklamacji, sporów sądowych, a czasami nawet konieczności zwrotu części zapłaconej kwoty.

Dla geodetów i architektów skutkiem zmian jest konieczność pracy w wielu systemach jednocześnie. Coraz częściej przygotowuje się zestawienia, które pokazują powierzchnie według kilku norm – 1997, 2015 i 2022 – tak, by klient miał pełny obraz sytuacji. To jednak wymaga dodatkowego czasu, nakładów pracy i oczywiście podnosi koszt usługi.

W praktyce niektóre przepisy są na tyle nieprecyzyjne, że ich interpretacja zależy od decyzji urzędnika. W efekcie mamy sytuację, w której w jednym starostwie projekt zostanie zaakceptowany, a w innym – odrzucony. Brak jednolitych wytycznych sprawia, że branża żyje w permanentnej niepewności.

Nie bez znaczenia jest także wpływ norm na rynek nieruchomości. Klienci często porównują oferty na podstawie metrażu, a różnice wynikające z norm prowadzą do mylnych wniosków. W efekcie normy, które miały ujednolicać rynek, często wprowadzają jeszcze większe zamieszanie.

Precyzja definicji: powierzchnia użytkowa, zabudowy, nieużyteczna

Na koniec warto przyjrzeć się samym definicjom, które w teorii miały być sednem nowych norm. Powierzchnia użytkowa w normie 2015-12 definiowana jest jako suma powierzchni netto wszystkich pomieszczeń użytkowych, z wyłączeniem ścian stałych i elementów konstrukcyjnych. Co ciekawe, uwzględnia się ściany działowe demontowalne – czyli jeśli postawimy lekką ściankę z karton-gipsu, to powierzchnia za nią nadal liczy się jako użytkowa. To szczegół, który ma znaczenie przy projektowaniu biur typu open space, gdzie ścianki można łatwo przestawiać.

Powierzchnia zabudowy według normy to rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu, liczony w stanie wykończonym. Niby proste, ale w praktyce pojawiają się pytania: jak traktować elementy wystające, jak balkony, schody zewnętrzne czy zadaszenia? Tutaj znów wiele zależy od interpretacji.

W normie pojawiła się także kategoria powierzchni nieużytecznych. To przestrzenie, które z różnych względów nie nadają się do użytku – np. zbyt niskie części poddasza. W praktyce mało kto zwraca na nie uwagę, bo nie są atrakcyjne ani dla inwestorów, ani dla klientów. Ale dla geodetów stanowią kolejną rubrykę w tabelach obliczeniowych, którą trzeba wypełnić.

Podsumowując, nowe definicje wprowadzają więcej szczegółowości i próbują dostosować normy do realiów współczesnego budownictwa. Jednak w wielu przypadkach powodują więcej pytań niż odpowiedzi, a praktycy często mówią, że najlepszym rozwiązaniem jest pokazywanie klientowi wyników obliczeń według kilku różnych standardów. Dzięki temu unika się nieporozumień i sporów.