Spis Treści
Błędy w ewidencji gruntów i budynków – skąd się biorą
Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) to rejestr publiczny, który z założenia ma porządkować informacje o działkach, budynkach i lokalach. W praktyce jest to system wieloletni, tworzony na podstawie danych historycznych, często pochodzących z pomiarów analogowych, map katastralnych sprzed kilkudziesięciu lat oraz dokumentacji sporządzanej w różnych standardach technicznych. To właśnie ta „warstwowość” danych jest główną przyczyną błędów. Najczęściej spotykane nieprawidłowości to rozbieżności powierzchni działki, przesunięte granice, błędne oznaczenie użytków gruntowych, nieaktualne dane właścicielskie oraz brak zgodności pomiędzy EGiB a księgą wieczystą.
Z punktu widzenia praktyki geodezyjnej problemem nie jest sam fakt występowania błędów, lecz ich skala i wpływ na decyzje inwestycyjne. W wielu powiatach dane EGiB nie były kompleksowo modernizowane od lat, a aktualizacje następowały jedynie punktowo – przy podziałach, rozgraniczeniach lub inwestycjach. To oznacza, że działka sąsiednia mogła być mierzona w innym układzie odniesienia, inną metodą i z inną dokładnością. W efekcie granice „na mapie” nie pokrywają się z rzeczywistością w terenie.
Wadą systemową jest również powszechne przekonanie właścicieli, że wpisy w EGiB są niepodważalne. Tymczasem ewidencja ma charakter informacyjno-techniczny, a nie konstytutywny. Oznacza to, że błąd może istnieć latami, dopóki ktoś nie spróbuje sprzedać nieruchomości, uzyskać kredytu lub pozwolenia na budowę. Dopiero wtedy rozbieżności wychodzą na jaw, często w najmniej dogodnym momencie.
Jak wykryć błędy w ewidencji gruntów przed problemami
Wykrywanie błędów w EGiB nie powinno zaczynać się w urzędzie, lecz przy biurku – od analizy dokumentów. Podstawą jest porównanie mapy ewidencyjnej z treścią księgi wieczystej, a następnie zestawienie tych danych z rzeczywistym stanem użytkowania w terenie. Jeżeli powierzchnia działki w EGiB różni się od tej wpisanej w księdze wieczystej, jest to pierwszy sygnał ostrzegawczy. Kolejnym krokiem jest sprawdzenie przebiegu granic – szczególnie tam, gdzie istnieją ogrodzenia, drogi wewnętrzne lub zabudowa blisko linii granicznej.
Coraz więcej osób korzysta z geoportali powiatowych, które umożliwiają szybki dostęp do map ewidencyjnych. To narzędzie wygodne, ale obarczone ryzykiem nadinterpretacji. Mapy online mają charakter poglądowy i nie zawsze prezentują aktualne dane. Zdarza się, że inwestorzy na ich podstawie planują lokalizację budynku, co jest poważnym błędem. Rzetelna weryfikacja wymaga sięgnięcia do materiałów źródłowych w zasobie geodezyjnym oraz, w wielu przypadkach, wykonania pomiaru kontrolnego.
Zaletą wczesnego wykrycia błędu jest możliwość spokojnego przeprowadzenia procedury korekty bez presji czasu. Wadą – konieczność poniesienia kosztów jeszcze przed transakcją czy inwestycją. W praktyce jednak jest to koszt znacznie niższy niż konsekwencje późniejszych sporów sądowych, opóźnień budowy czy zerwania umowy sprzedaży.
Procedura poprawy błędów w EGiB – kto i na jakiej podstawie
Poprawa błędów w ewidencji gruntów nie odbywa się „na wniosek i pieczątkę”. Kluczową rolę odgrywa tu dokumentacja techniczna, a nie oświadczenia właściciela. Jeżeli błąd ma charakter oczywistej omyłki pisarskiej lub rachunkowej, możliwe jest jego sprostowanie w trybie administracyjnym. W zdecydowanej większości przypadków mamy jednak do czynienia z rozbieżnościami geometrycznymi, które wymagają interwencji uprawnionego geodety.
Geodeta sporządza operat techniczny, oparty na aktualnych pomiarach terenowych, analizie materiałów archiwalnych i obowiązujących przepisów. Dokumentacja trafia do weryfikacji w starostwie, gdzie urzędnik ocenia jej kompletność i zgodność z prawem. Dopiero po pozytywnej weryfikacji dane mogą zostać wprowadzone do EGiB. Proces ten bywa czasochłonny, szczególnie w powiatach o dużym obciążeniu zasobu.
Zaletą formalnej procedury jest jej trwałość – poprawione dane stają się oficjalnym odniesieniem dla wszystkich kolejnych czynności prawnych. Wadą jest brak gwarancji szybkiego terminu oraz fakt, że urząd nie „naprawia” danych z własnej inicjatywy. To właściciel lub inwestor musi wykazać interes prawny i ponieść koszty dokumentacji.
Rola geodety – kiedy jest niezbędny, a kiedy nie
Wbrew obiegowym opiniom geodeta nie jest potrzebny do każdego błędu w ewidencji. Jeżeli problem dotyczy literówki w nazwisku lub oczywistej pomyłki administracyjnej, wystarczy wniosek z dokumentem potwierdzającym prawidłowe dane. Jednak w sytuacjach dotyczących granic, powierzchni czy użytków gruntowych udział geodety jest nie do zastąpienia.
Doświadczony geodeta nie tylko wykonuje pomiar, ale również ocenia ryzyko. Potrafi wskazać, czy lepszym rozwiązaniem będzie aktualizacja EGiB, wznowienie znaków granicznych czy – w skrajnych przypadkach – postępowanie rozgraniczeniowe. To istotne, ponieważ każde z tych działań ma inne skutki prawne, koszty i czas trwania. Wadą jest to, że usługa geodezyjna nie zawsze kończy się „szybkim sukcesem”. Zaletą – profesjonalna diagnoza problemu, zanim stanie się on realnym sporem.
Skutki błędów w ewidencji gruntów dla właściciela i inwestora
Błędy w EGiB rzadko pozostają neutralne. Przy sprzedaży nieruchomości mogą obniżyć jej wartość lub całkowicie zablokować transakcję. Banki coraz częściej weryfikują zgodność danych ewidencyjnych z księgą wieczystą, a rozbieżności traktują jako ryzyko kredytowe. W procesie budowlanym niezgodność granic może skutkować odmową wydania pozwolenia lub koniecznością zmiany projektu.
Z perspektywy tradycyjnego podejścia do nieruchomości obowiązuje jedna zasada: im wcześniej uporządkowane są dokumenty, tym mniej problemów w przyszłości. Ignorowanie błędów w ewidencji to oszczędność pozorna. Koszt korekty wykonanej z wyprzedzeniem jest niemal zawsze niższy niż koszt gaszenia pożaru w trakcie inwestycji czy sporu sąsiedzkiego.
