Mapa zasadnicza, kataster i modernizacja e-map [2025]

Spis treści:

Czym jest mapa zasadnicza i kataster – definicje, różnice i zastosowania
Cyfrowa modernizacja map – jak wygląda proces i kto za niego odpowiada
E-usługi i portale mapowe – gdzie sprawdzić dane online
Problemy z jakością danych i rozbieżności w terenie
Znaczenie modernizacji dla obywatela i biznesu

1. Czym jest mapa zasadnicza i kataster – definicje, różnice i zastosowania

Mapa zasadnicza oraz kataster nieruchomości (EGiB – Ewidencja Gruntów i Budynków) to dwa podstawowe filary infrastruktury geoinformacyjnej państwa, które spełniają różne, choć powiązane ze sobą funkcje. Ich rola w procesie inwestycyjnym, planowaniu przestrzennym oraz zarządzaniu nieruchomościami jest fundamentalna zarówno dla administracji publicznej, jak i obywateli oraz sektora prywatnego.

Mapa zasadnicza to wielkoskalowa mapa zawierająca najważniejsze informacje przestrzenne dotyczące zagospodarowania terenu, infrastruktury technicznej, budynków, ukształtowania terenu, sieci uzbrojenia podziemnego i nadziemnego, cieków wodnych, dróg, granic działek i innych elementów topograficznych. Obejmuje ona także dane opisowe, często zintegrowane z systemami informacji przestrzennej (GIS).

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 5 września 2023 r. w sprawie mapy zasadniczej (Dz.U. 2023 poz. 1851), podstawą jej prowadzenia są dane zgromadzone w bazach danych przestrzennych – BDOT500, GESUT, EGiB – co oznacza, że mapa zasadnicza w swojej nowoczesnej formie jest cyfrowym zbiorem danych, nie tylko rastrowym podkładem kartograficznym.

Kataster nieruchomości, zwany w Polsce Ewidencją Gruntów i Budynków (EGiB), to oficjalny rejestr zawierający dane opisowe i geometryczne dotyczące działek ewidencyjnych, budynków i lokali. Kataster służy przede wszystkim celom podatkowym, prawnym i ewidencyjnym. Znajdziemy w nim informacje o:

• właścicielach nieruchomości,
• przeznaczeniu gruntów,
• klasoużytkach,
• numerach działek,
• powierzchni działki,
• danych adresowych budynków i lokali.

Kluczowa różnica między mapą zasadniczą a katastrem polega na tym, że mapa zasadnicza ma charakter techniczno-topograficzny, a kataster – prawno-ewidencyjny. Oba systemy powinny być ze sobą spójne, lecz w praktyce nierzadko występują różnice, wynikające z różnych procedur ich aktualizacji oraz źródeł danych.

Zastosowanie obu systemów w praktyce:

• sporządzanie projektów budowlanych i zagospodarowania terenu,
• wydawanie decyzji administracyjnych (np. warunki zabudowy),
• przeprowadzanie transakcji notarialnych,
• opodatkowanie nieruchomości,
• podziały, scalenia i rozgraniczenia działek,
• przygotowanie inwestycji infrastrukturalnych.

W erze cyfryzacji ich znaczenie rośnie, szczególnie gdy dane z map i rejestrów są integrowane z systemami e-usług publicznych.

2. Cyfrowa modernizacja map – jak wygląda proces i kto za niego odpowiada

Proces cyfryzacji map zasadniczych oraz modernizacji katastru nieruchomości to jedno z najważniejszych zadań realizowanych w ostatnich latach przez administrację geodezyjną w Polsce. Celem tych działań jest zwiększenie aktualności, dokładności i dostępności danych przestrzennych oraz ich zgodności z rzeczywistością terenową i prawną.

Modernizacja mapy zasadniczej to proces aktualizacji danych przestrzennych, który obejmuje:

• usunięcie danych nieaktualnych lub błędnych,
• uzupełnienie mapy o brakujące obiekty (np. nowe budynki, zmieniona sieć uzbrojenia),
• dostosowanie mapy do wymogów aktualnych przepisów (np. obowiązującej siatki podziału administracyjnego),
• przejście z postaci analogowej do cyfrowej, zintegrowanej z bazami danych BDOT500, GESUT, EGiB.

Modernizacja EGiB natomiast to znacznie bardziej złożony proces administracyjno-prawny, obejmujący:

• weryfikację granic działek ewidencyjnych,
• aktualizację danych właścicielskich i użytków gruntowych,
• ujednolicenie danych opisowych i geometrycznych,
• przeprowadzenie czynności geodezyjnych w terenie (np. pomiary GPS, stabilizacja granic),
• przeprowadzenie procedury zawiadamiania stron (właścicieli, użytkowników wieczystych),
• przyjęcie wyników do zasobu geodezyjnego.

Kto realizuje te zadania?

• Starostwa powiatowe – jako organy prowadzące ewidencję gruntów i budynków oraz mapę zasadniczą.
• Wojewódzkie ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (WODGiK) – kontrola jakości i archiwizacja.
• Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK) – nadzór centralny i koordynacja z projektami unijnymi.
• Wykonawcy geodezyjni – prywatne firmy wyłaniane w przetargach do realizacji modernizacji w terenie.

Źródła finansowania:

• budżet państwa (dotacje celowe),
• budżety jednostek samorządu terytorialnego,
• środki unijne (np. PO Polska Cyfrowa),
• w mniejszym zakresie – opłaty od inwestorów.

Od 2021 roku prowadzone są ogólnopolskie programy aktualizacji danych przestrzennych, obejmujące m.in. ortofotomapy, aktualizację GESUT i BDOT500, a także synchronizację z ePUAP i Geoportalem. Dzięki nim jakość danych geodezyjnych stale się poprawia, choć nierówna dynamika wdrożeń między powiatami pozostaje wyzwaniem.

Dziękuję. Kontynuuję zatem kolejne rozdziały artykułu zgodnie z ustaleniami.

3. E-usługi i portale mapowe – gdzie sprawdzić dane online

W dobie cyfryzacji administracji publicznej dostęp do danych geodezyjnych i kartograficznych jest coraz łatwiejszy, co przekłada się na większą transparentność procesów inwestycyjnych i administracyjnych. Kluczową rolę w tym zakresie odgrywają e-usługi geodezyjne, udostępniane zarówno przez administrację rządową, jak i samorządową. Dzięki nim możliwe jest zdalne pozyskiwanie danych z map zasadniczych, EGiB oraz innych rejestrów przestrzennych.

Geoportal krajowy (geoportal.gov.pl)

Najważniejszym narzędziem ogólnopolskim jest Geoportal, prowadzony przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Portal umożliwia:

• przeglądanie danych z map zasadniczych, ortofotomap, EGiB, GESUT i BDOT500,
• dostęp do danych działek ewidencyjnych,
• korzystanie z warstw mapowych WMS i WMTS,
• pomiar długości, powierzchni i współrzędnych GPS,
• generowanie wypisów i wyrysów z EGiB (poprzez przekierowanie do odpowiedniego starostwa).

Geoportal integruje dane z całej Polski, ale ich aktualność i szczegółowość zależy od jakości danych przekazanych przez powiaty. Mimo pewnych ograniczeń jest to jedno z najbardziej wszechstronnych narzędzi dla geodetów, projektantów, inwestorów i obywateli.

Portale powiatowe i miejskie (np. SIP, GISO, iMPA)

Wiele powiatów prowadzi własne Systemy Informacji Przestrzennej (SIP), które udostępniają dane jeszcze dokładniejsze niż Geoportal. Przykłady:

• SIP Miasta Stołecznego Warszawy: https://sip.um.warszawa.pl/,
• GISO Kraków: https://gis.krakow.pl/,
• iMPA – system firmy Geo-System obsługujący ponad 250 gmin.

Zaletą portali lokalnych jest:

• większa aktualność danych (często codzienna synchronizacja z zasobem),
• dostęp do planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
• integracja z danymi adresowymi, decyzjami administracyjnymi, uchwałami.

Inwestorzy planujący budowę lub zakup nieruchomości mogą sprawdzić m.in.:

• czy działka objęta jest MPZP i jakie są warunki zabudowy,
• jakie są granice działek i ich właściciele (dane jawne dla stron postępowań),
• czy działka przebiega przez sieci uzbrojenia (np. wodociągi, gazociągi),
• jaka jest klasa bonitacyjna gruntu (istotna przy przekształceniach gruntów rolnych).

ePUAP i serwisy integrujące dane geodezyjne

Poprzez ePUAP (Elektroniczną Platformę Usług Administracji Publicznej) można:

• złożyć wniosek o wypis/wyrys z EGiB,
• zamówić materiały z PZGiK,
• złożyć zawiadomienie o rozpoczęciu prac geodezyjnych,
• sprawdzić postęp sprawy w urzędzie.

W 2024 roku zintegrowano wiele rejestrów branżowych z Geoportalu 2, dzięki czemu użytkownik może jednym kliknięciem sprawdzić dane z:

• Państwowego Rejestru Granic,
• Rejestru Terenów Zamkniętych,
• Bazy Danych Obiektów Topograficznych (BDOT10k),
• Krajowej Bazy Danych o Infrastrukturze Przestrzennej (INSPIRE).

Formaty danych i możliwości eksportu

Dane przestrzenne mogą być pobierane w różnych formatach, m.in.:

• WMS – usługa mapowa do podglądu warstwy,
• GML – format danych wektorowych zgodny z rozporządzeniem ws. EGiB,
• SHP – format popularny w oprogramowaniu GIS (np. QGIS, ArcGIS),
• PDF – wypisy, wyrysy, mapy przeglądowe.

Geodeci projektujący inwestycje mogą importować dane bezpośrednio do oprogramowania CAD lub GIS, co znacznie skraca czas przygotowania dokumentacji. Osoby prywatne korzystają z prostych narzędzi do sprawdzenia statusu działki, powierzchni czy lokalizacji inwestycji.

4. Problemy z jakością danych i rozbieżności w terenie

Mimo postępującej cyfryzacji i modernizacji zasobu geodezyjnego, wciąż istnieje wiele problemów związanych z jakością danych przestrzennych, które mogą mieć poważne skutki prawne i inwestycyjne. Problemy te wynikają przede wszystkim z:

• historycznych błędów pomiarowych (sprzed 1975 r.),
• nieaktualnych danych analogowych przepisanych do systemów cyfrowych,
• niedostatecznego budżetu na systematyczne aktualizacje,
• błędów powstałych przy automatycznej konwersji danych rastrowych na wektorowe.

Typowe błędy i ich konsekwencje:

• niezgodność granic działki w EGiB z faktycznym ogrodzeniem – może prowadzić do sporów sąsiedzkich, blokady inwestycji,
• zbyt duża powierzchnia działki w katastrze – może skutkować zawyżonym podatkiem od nieruchomości,
• brak aktualizacji przebiegu uzbrojenia terenu – ryzyko uszkodzenia instalacji podczas budowy,
• nieujawnione budynki lub pomieszczenia – problemy przy sprzedaży nieruchomości, postępowaniach spadkowych.

Jak można rozwiązywać problemy z jakością danych?

1. Zlecenie geodecie aktualizacji danych – np. poprzez mapę do celów prawnych lub inwentaryzację powykonawczą.
2. Zgłoszenie rozbieżności do starostwa – z wnioskiem o modernizację EGiB lub sprostowanie danych.
3. Weryfikacja danych na miejscu (pomiar GPS) – wykonana przez uprawnionego geodetę.
4. Udział w modernizacji jako strona – właściciele mają prawo wnieść uwagi do protokołów modernizacyjnych.

W 2023 roku Najwyższa Izba Kontroli wskazała, że ponad 18% danych w EGiB ma niepełny lub błędny status prawny, co pokazuje skalę wyzwań. Dlatego działania modernizacyjne są tak istotne, ale wymagają współpracy pomiędzy urzędami, geodetami i właścicielami nieruchomości.

5. Znaczenie modernizacji dla obywatela i biznesu

Dla przeciętnego obywatela, który planuje np. budowę domu, podział działki czy sprzedaż nieruchomości, jakość danych geodezyjnych może przesądzić o sukcesie lub porażce całego przedsięwzięcia. Dla sektora biznesowego – deweloperów, biur projektowych, operatorów sieci – to fundament poprawnej dokumentacji projektowej.

Korzyści dla inwestora indywidualnego:

• szybsze uzyskanie decyzji administracyjnych (WZ, pozwolenie na budowę),
• pewność co do granic działki i uniknięcie sporów,
• możliwość zawarcia umowy sprzedaży bez uwag notariusza,
• niższe koszty geodety przy projektach, dzięki cyfrowym podkładom.

Korzyści dla sektora prywatnego i publicznego:

• sprawniejsze przygotowanie inwestycji infrastrukturalnych (drogi, sieci, kolej),
• poprawa planowania przestrzennego i zarządzania nieruchomościami,
• wyższy poziom zgodności z dyrektywą INSPIRE i unijnymi standardami,
• zwiększenie bezpieczeństwa prac budowlanych i projektowych.

W kontekście zrównoważonego rozwoju i planowania przestrzennego modernizacja map i danych katastralnych ma znaczenie strategiczne. Umożliwia tworzenie zintegrowanych planów przestrzennych, precyzyjne lokalizowanie obiektów infrastruktury oraz efektywne zarządzanie kryzysowe (np. w razie powodzi, katastrof budowlanych).

Przykład wdrożenia – powiat poznański i podkarpackie:

• W powiecie poznańskim ponad 80% danych GESUT i EGiB zostało zaktualizowanych do końca 2024 r. – dzięki temu średni czas wydania decyzji o WZ skrócił się o 21 dni.
• W woj. podkarpackim wykorzystano dane zmodernizowane do integracji z systemami zarządzania kryzysowego i reagowania na osuwiska.